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コラム

2015-06-17

リフォームは相続税対策になる?

前回のリフォームに関してのコラムにFacebook経由で質問をいただきました。ありがとうございます。

そのご質問にコラムでお答えしようと思います。

皆さん、いろいろなリフォーム業者さんのホームページで、「自宅のリフォームは相続税対策に有効です」という文章をみたことがあるかもしれません。

そのロジックはこうです。

〇リフォームに1000万円かけると預金が1000万円減少する(または借入が増える)
〇相続税における建物の評価というのは、固定資産税の評価額と同じである
〇リフォームしても固定資産税の評価額があがることはない
〇なので、相続税の評価額が全体として1000万円減るので税額が安くなる

ですが平成25年11月に国税庁のHPに質疑応答事例が掲載されました。

回答要旨をかいつまんでお話しますと
「増改築しても固定資産税評価額が上がっていない建物の評価は以下のように評価する
 ①状況の類似した付近の家屋の固定資産税評価額から類推する
 ②リフォーム代金から減価償却費を引いた金額×0.7
 ③市町村役場に固定資産税評価額を改定してもらう 」  です。

①は現実的ではないですね。都合良く同じようなリフォーム事例はありませんし、もしあったとしても、役場の固定資産税担当がその他人の家の固定資産税評価額を開示してくれるか疑問があります。どうしてその事例を選んだのか合理的な説明も求められますのでややこしいですよね。

②または③の選択となるでしょう。

②において仮に1000万円の給排水設備のリフォームを2年前に行っていたとすると
 (1000万円ー(1000万円×0.167×2年))×0.7=約466万円 ですね。
 この金額が建物の評価額に加算されることになります。

③の場合はどうでしょう。
 役場の固定資産税の評価方式にまかせるしかないのですが、一般的に木造の固定資産税評価額は新築の場合でも、建物代金の4割程度と言われています。それを無理に当てはめると、評価額は400万円の増加となります。
 
一見③のほうがわずかながら低いかもしれませんが、相続税は1回そのときだけで、固定資産税は毎年のことです。固定資産税の評価額はいったん評価額が上がると、3年に一度は評価替えがありますが、建物が取り壊されるまで課税されます。

②と③のどちらにするかは、税理士さんに税額をシミュレーションしてもらいましょう。

ここでいうリフォームは建物の資産価値を増すもののことを差します。高価なシステムキッチンを入れたり、床を無垢材に張り替えることなどです。台風で瓦が飛んでしまって修繕したものや、外壁からの雨漏りをコーキングで塞いだものなどは、単に元の状態まで戻しただけですので、相続税の評価や固定資産税の評価があがるものではないと考えます。

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