コラム

2010-12-19

重要事項説明書の詳細 (その1)


不動産売買重要事項の詳細 (その1)
不動産の売買は、普通の人なら一生に一回あるかないかの重要な節目です。
そのような生涯の財産となる不動産取得での失敗は、取り返しの付かないことになります。今回は、不動産の売買には必ず添付される重要事項説明書について書いてみます。

重要事項は売買契約の前に不動産業者から説明を受け、内容に納得できれば売買契約へと進みます。ただ、内容が専門的で難しい部分もありますから、少なくとも売買契約日の1週間から10日前までには、不動産業者から重要事項説明書をもらって、内容をしっかり検証するべきです。解らないところがあれば専門家に相談することも必要かと思います。
弊社でも不動産の売買に関するご相談を行っています。相談料は内容によって5,000円~10,000円です。また軽微な疑問でしたら契約締結日に不動産業者に説明をしてもらえるように、事前に準備をしておく必要があります。重要事項説明書は、購入が目的でしたら不動産業者に請求すれば事前に手に入ります。
いずれにしても、売買契約当日に難しい重要事項の説明を受けることには問題があります。

重要事項説明書の最初に書かれている宅地建物取引業法35条の規定は下記の通りです。
これらの事項は、必ず買主に説明をしなさいと法律で定められている事項です。

① 登記簿に記載された事項 権利の種類 登記名義人 所有者の氏名
② 都市計画法 建築基準法 その他の法令に基づく制限
③ 私道に関する負担事項
④ 飲用水 電気 ガスの供給施設 排水のための施設の整備及び負担金
⑤ 未完成物件(宅地・建物)の場合は完成時の形状、構造等が解る法令で定める事項
 区分所有に関する法律に規定する区分所有権の目的の場合
 1.棟全体の敷地権利の種類・内容
 2.共用部分に関する規定の定め
 3.1棟の建物または敷地に関する権利及び管理または使用に関する事項の内容
⑥  代金以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的
⑦  契約の解除に関する事項
⑧  損害賠償額の予定、違約金に関する事項
⑨  手付金等のその措置の概要
⑩  支払金または預り金の保証の措置
⑪  金銭の斡旋の有無と斡旋が成立しないときの措置
⑫  その他宅地建物取引業者が行うべきことを勘案して国土交通省が定める事項
 1.割賦販売に関する事項・現金販売価格・割賦販売価格・現金及び割賦販売の額と支払時期・方法
 2.取引主任者証の提示
 3.取引主任者の重要事項説明書面に記名押

宅地建物取引業法35条の規定は当該土地建物を購入するに際して、買主が知らなければならない最低限の内容です。言い換えれば、不動産業者が買主に伝えなければならない最低限の重要事項です。
土地建物の購入者は購入後、地盤の堅さ、土壌の汚染など見えない部分、風評などにも金銭的、精神的に影響を受けます。そのため、購入者はそれらの事柄についても不動産業者に説明を求めることが必要です。
買主が当該土地建物を、購入するかしないかを決定する重要な事項は、35条の規定以外であっても説明をする義務が、不動産業者にあることを買主は知っておく必要があります。

買主は購入した後に全く新しい事実を知り、そのことが購入決定に大きな影響を与える事項であるなら、売主や不動産業者に買い戻しを要求することができます。
しかし、そのようなことが起こらないためにも、買主は土地や建物を購入するまで、十分に納得できる説明を聞き、それらを理解した上で購入の決断をすることが必要です。

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光触媒サンブレス株式会社 [ホームページ]

吉本輝志

富山県高岡市中川本町16番1号 [地図]
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