コラム

2010-11-29

不動産投資顧問業


1.不動産投資顧問業の更新
平成22年12月、不動産投資顧問業の更新時期になりました。
忙しさにかまけて、組織変更や増資などの報告を怠っていた結果、膨大な資料作成に追われる羽目になりました。社員に助けられ、何とか無事に更新ができそうです。
平成12年12月、全国で58番目となる不動産投資顧問業の登録を行いました。当時は建設省で林寛子大臣、平成17年12月の更新時は、建設省が国土交通省に変わり、北側一雄大臣でした。さて、平成22年12月の大臣はどうなるのでしょうか。

2.投資顧問業の助言
不動産投資顧問業も正直なところ、ビジネスには成りにくい業務です。
一般的に、見えないものへの対価は理解しにくいものですが、「助言業務」はまさに、その典型的な商品です。そのため私は、仲介業務のスッテプとして助言業務を活用しております。しかし昨今の不動産投資に対する助言は、大変難しい時代になっております。

不動産投資は、その投資によって収益をあげることですが、その方法はいくつかあります。
 ① 土地を貸与する。        駐車場 事業用定期借地
 ② 土地に建物を建てて貸与する。  賃貸マンション
 ③ 土地を売却する。        他の収益物件や不動産ファンド購入
 ④ 土地を利用して事業を行う。   ホテル 飲食事業
 ⑤ 土地の付加価値を高める。    分譲マンション 宅地開発
それ以外にも、土地の条件によっては色々な形で提案をすることになりますが、一般的には上記のような方法で企画し提案を行います。

3.土地の取引価格
土地の売却や利用の相談を受けたとき、その有効利用方法を見極め、その土地柄に合った利用方法を相談者に提案し、また提案と同じような利用方法で事業展開を計画している買主に提案します。
もちろん「収益性」「安全性」「流通性」の三要素を慎重にチェックしなければなりません。しかし、助言や提案の根底には、土地価格があるのですから、私が行う投資顧問助言業務の最初の業務は価格調査業務となります。

国は土地評価の「公的評価の一元化」に伴い、その割合を公示価格100:路線価格80:固定資産評価額70としました。
昨今の景気低迷で、土地価格の下落が大きくなり、価格がなかなか定まりません。それだけにお客様の希望価格も混乱しがちですが、その中での公的な土地評価は、一定の方向付けとして参考になります。
土地の調査価格では、その根拠が必要とされます。近年は土地の取引事例も少なく、また特殊な事情で売買される事例も多く、なかなか参考事例にはなりません。そのために、「公的評価の一元化」は土地調査価格の根拠として参考になるのです。
土地価格は売主、買主によって成立するだけに、それぞれの思惑や事情が優先します。
そのため、土地価格は、売主の事情の中で絶えず流動していますが、一方では、時代の変化が土地価格形成に大きな影響を与えます。それだけに公的評価は、土地価格を近視的に見るのではなくて、時代の流れとして大きくとらえる参考になると思っております。

土地価格は、売主にとって、これ以上価格が下がれば土地は売らないという「最低価格」であり、買主にとっては、これ以上価格が高ければ買わないという「最高価格」で決定されるものです。

最近の新聞に、住宅地の価格が底打ちの傾向と書いてありました。
商業地がまだまだ下落傾向のようですが、いずれにしても土地価格は、活用しなければ下落する一方です。土地活用化するためには経済の高揚が最優先です。しかしその環境が整うまでには、まだまだ時間がかかりそうです。

機会があれば「収益性」「安全性」「流通性」についても書いてみたいと思います。

この記事を書いたプロ

光触媒サンブレス株式会社 [ホームページ]

吉本輝志

富山県高岡市中川本町16番1号 [地図]
TEL:0766-28-0120

  • 問い合わせ

このコラムを読んでよかったと思ったら、クリックしてください。

「よかった」ボタンをクリックして、あなたがいいと思ったコラムを評価しましょう。

0
<< 前のコラム 次のコラム >>
最近投稿されたコラムを読む
Q&A
セミナー・イベント
サービス・商品

光触媒をフイルムにコーティングすることに成功。従来の光触媒は、フイルムにはコーティングをすることができませんでした。コーティングができても、直ぐに剥離...

 
このプロの紹介記事
光触媒のプロ、吉本輝志(よしもとてるし)さん

住環境の空気の質を変える光触媒、環境面からも注目(1/3)

 生活環境のいたるところに存在する雑菌。キッチンの臭いや生ごみから出る異臭、トイレやペットの臭い。住宅の壁紙や建材、家具から出る揮発性有機化合物V.O.Cはシックハウス症候群やアレルギーの原因の一つといわれ、悩んでいる人も多いのでは?そんな...

吉本輝志プロに相談してみよう!

北日本新聞社 マイベストプロ

光触媒の開発・施工

会社名 : 光触媒サンブレス株式会社
住所 : 富山県高岡市中川本町16番1号 [地図]
TEL : 0766-28-0120

プロへのお問い合わせ

マイベストプロを見たと言うとスムーズです

0766-28-0120

勧誘を目的とした営業行為の上記電話番号によるお問合せはお断りしております。

吉本輝志(よしもとてるし)

光触媒サンブレス株式会社

アクセスマップ

このプロにメールで問い合わせる
プロのおすすめコラム
光触媒フイルム「サガン」がPIAJ認証製品となりました。
イメージ

弊社で開発製造した光触媒フイルム「サガン」は、その優れた抗菌性が認められ、光触媒工業会でPIAJ認証を取得、PIA...

[ 光触媒 ]

Yahoo!知恵袋  質問32:知人が居酒屋を始めるのに名義をかした..
イメージ

2014/8/623:07:38「質問」質問させて頂きます。知人が居酒屋を始めるのに名義をかしたのですが、先日 居酒屋...

[ 不動産 ]

Yahoo!知恵袋  質問31:土地、建物の名義について質問です。
イメージ

2015/3/2201:23:30「質問」土地、建物の名義について質問です。土地を購入し、新築一戸建てを予定しており、...

[ 不動産 ]

太陽光パネル(ソーラーパネル)の発電効率低下による損失利益の試算
イメージ

設置した太陽光パネルの汚れは、発電に必要な太陽光の妨げになり発電量の損失につながります。次に示すグラフ...

[ 光触媒 ]

Yahoo!知恵袋  質問30:同じ地域での土地売値が上がる要因というのは
イメージ

2015/3/2223:19:22「質問」同じ地域での土地売値が上がる要因というのは、主ななんでしょうか?また、下がる...

[ 不動産 ]

コラム一覧を見る

コラムのテーマ一覧
スマホで見る

モバイルQRコード このプロの紹介ページはスマートフォンでもご覧いただけます。 バーコード読み取り機能で、左の二次元バーコードを読み取ってください。

ページの先頭へ