コラム

 公開日: 2014-03-24  最終更新日: 2014-06-04

古い空き家は貸せるのか?(その1)

みなさん、こん○○は。

先日、国土交通省から、「個人住宅の賃貸流通促進に関する検討会」の最終報告が出てきました。

これによると、全国の空き家の総数は、760万戸で、そのうち270万戸が個人の住宅の空き家、とのことです。ちなみに日本全国の建物の数は、5500万戸くらいと記憶していますので、割り算して5%程度がいわゆる「空き家」となっている、ということです。



確かに、私が住んでいる市が空きや調査をした時にも、確か3%程度が「空き家」だった、と記憶していますので、だいたいそんな水準が実態だと思います。

さて、増える増えると言われている空き家をどうにかしようと国も動いているのですが、「空き家を貸せるようにしたらいいじゃないか!」と考える人もいるかと思います。

ところが、そうは簡単にいかないのが不動産の世界でして、長らく使われていない空き家って、だいたい修理しないと使えないものが多い。それから、設備が古くて間取りも狭い部屋が多く、暗くて狭い上に玄関、敷居のような細々した段差があるので、今のライフスタイルでは、「まったく使えない!→安くても借りたくない」といったこともよくあります。

じゃあ、安く借りて、借りたい人が設備を更新したり、修理したり、改造したり手を加えると、どうなるか?
退去時に大・大・大問題が発生します。

それは、2つあって、
1)退去するときには、自分で直したところは元通りに戻さないといけない(原状回復義務)
2)借り主で取り付けたものは、大家に買い取らせることができる(造作買取請求権)
です。

1)は、借りたものは借りた時の状態で返却するわけですが、せっかく便利に使っていたものをまたもとに戻すのは、借主の方に手間がかかります。

2)は、借り主が追加した設備、改造した場所、修理したものを、退去時に大家が買い取らなければならないのです。

正確には、借地借家法の「造作買取請求権」といって、賃貸借契約が終わった時に、借家人が家主に対して、建具、畳などの造作を時価で買い取らせることができる権利があるのです。(借家人が家主の合意を得て建物に対して付加した造作か、入居した時に家主から買い受けた造作が対象となっています。)

借り主にとってはいいことかもしれませんが、大家にとっては、強制的に買わされるので貸したがらないわけです。

そこで、国は「借主負担DIY型賃貸借契約」というしくみを考えだしました。

借り主が自分で修理したり設備を新しくした場合に、退去時にもめないように一定のルールをつくろう、ということです。

そうすれば、空き家の数は減るだろうし、大家さんは家賃収入が得られるし、借り主は自分で住みやすいように使えるだろうし、ということでいいことずくめなわけです。それに、退去時に敷金から清掃費など差し引かれることがなくなる可能性が大いにあります。

本当にそうなのか?次回考えてみたいと思います。

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