コラム

 公開日: 2014-12-18 

住宅新築の際に地盤改良をすると土地の資産価値が下がるという話(4)

こん○○は。相変わらず寒い日が続きます。このような温かいベッドにくるまれたいのは人間も同じでしょうか。



さて、住宅を新築する際に地盤改良することになると、土地の価値が下がる、という話をしています。

前回は、「六価クロム」が有害物質として含まれる土地は、価値が下がるという話をしました。

加えて、地盤改良そのものについても、価値が下がる原因となります。

土地の価値は、その土地を完全に所有して、その使用収益(=利用すること)について何ら制約を受けない状態で評価されます。したがって、六価クロムなどの有害物質が地中にあれば、その分家庭菜園にできなかったり、安心して住めなかったりなどで、使用収益の程度が下がるので、価値が下がるわけです。

そして、今日の話は、地盤改良に使ったコンクリート、スラグ、ベノト、その他名前は様々ですが、その固めた土についても減価(=価値が下がること)の対象になるということです。

確かに、購入した土地にコンクリートのような硬いものがあれば、その部分は取り除かないと利用できません。畑にするにも、新しい建物を建てるにも同様です。

そうすると、その除去費用分の価値を引かなければいけません。専門用語的には「完全所有権価格から地下埋設物の撤去費用を減価する」のような表現が使えます。

これが結構な費用がかかります。なにせ土に埋まっている硬いものを壊して取り除くわけですから、百万円単位の金額となります。地盤改良の中には住宅でも杭を打つこともあると聞いていますので、これらの地中埋設物は何十年後かには必ず問題となってきます。

さて、いままで4回で説明してきましたが、簡単にまとめると

・現在の法律では、地盤調査なしで住宅を建てることは(実質上)できない。
・地盤調査をすると結構な確率で、地盤改良が必要と指摘される。
・地盤改良をすると、(その方法によっては)六価クロムという有害物質が生まれる場合、この除去費用がかかる。
・そして、地盤改良した部分が地中埋設物となり、多額の除去費用がかかる。
・したがって、地盤改良した土地は、価値が下がる。

ということでした。地方ですと200万円から500万円で100平米程度の地面を購入できるので、地盤改良によってほとんど価値ゼロ、あるいはマイナスの価値となる土地になる可能性があるわけです。

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