コラム

 公開日: 2015-11-05 

JIJICO掲載のコラム「営業マンが秘密にする「新築マンション」が値下がりするワケ」

こん○○は。

JIJICOにコラムが掲載されました。

営業マンが秘密にする「新築マンション」が値下がりするワケ
http://jijico.mbp-japan.com/2015/10/18/articles18433.html

注目して欲しいのは、画像の右側の「ランキング」だったりします(クリックで拡大します)。サイトの中では様々なコラムがありますが、その全記事の中で最もよく読まれている記事です。

マンションのコスト構造に関してはなかなか表面に出てきませんが、大雑把に言えば建築費、販売費、利益から構成されます。
販売費はだいたい15%、利益は10%とすれば、マンションで売れ残りが1割、10軒に1軒でも発生するのは利益がすべて吹っ飛んでしまうことになります。だから、必ず完売になるよう、企画段階から細心の注意を払っています。
万が一売れ残ったら・・・・そんなことは考えてはいけないのです。

そして、このコラムの指摘として中心になるのは、
・大規模マンションのほうが値下がりが激しい
・評価額は急激に下がるが、借入金は返しても返しても元金は減らない
・新品も15年経つと古臭くなる
です。

ひとつ目とふたつ目は、中古で売却すると、損失が発生する、あるいは、売却代金ではローンが完済できず、追い銭が必要になる、ということを意味します。

3つめは、古いものは安くなる、ということです。15年前のマンションを訪れればわかりますが、現在のスペックからは、「ちょっとね」と思うようなところは多くあります。
一番わかり易いのはトイレです。15年前のトイレなんて、タンクはついてますし、今見ると妙なデザインになっています。それほど年々進化しているということですが、同様に、現在の最新型も15年経つと「ちょっとね」となるわけです。自然素材の家は使うほどに味が出ることもありますが、マンションではそれはありません。

ほかにもいろいろありますし、逆にマンションがいいところもあると思いますが、「毎朝3分の知恵チャージ」というコンセプトのもと、限られた字数で、ポイントを押さえた記事になっていると思います。

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不動産鑑定士 中山聡

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